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Gebäude saniert. Steuerlich auch?!

Vermieter stecken regelmäßig viel Geld in die Erhaltung und Modernisierung ihres Hauses. Aber nicht jede Rechnung wirkt sich auch sofort steuerlich aus. Wir erklären Ihnen worauf es ankommt.

Die Frage, ob Baukosten als Herstellungskosten oder als Erhaltungsaufwand einzustufen sind, ist steuerlich von allergrößter Bedeutung. Erhaltungsaufwendungen kann der Vermieter sofort absetzen, diese mindern damit die Ertragsteuerbelastung bereits unmittelbar nach Durchführung der Baumaßnahmen. Dagegen wirken sich Herstellungskosten lediglich über jährliche Abschreibungen aus. Da hier im Regelfall 50 Jahre anzusetzen sind, wird das zu versteuernde Einkommen im Jahr der Baumaßnahme lediglich um 2 Prozent der Aufwendungen gemindert. Das Thema ist damit seit jeher heiß umkämpft beschäftigt immer wieder die Finanzgerichte.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe immer Herstellungskosten, wenn ein Gebäude aufgestockt oder ein Anbau daran errichtet wird. Das Gleiche gilt bei Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Vermehrung der Substanz, z. B. bei

  • Dachgeschossausbau
  • Vergrößerung der Nutzfläche durch den Einbau einer Dachgaube
  • Anbau eines Balkons
  • Anbau einer Außentreppe
  • Einbau zusätzlicher Trennwände
  • Einbau einer Alarmanlage

Derartige Aufwendungen wirken sich damit stets nur im Wege von Abschreibungen steuerlich aus.

Dagegen liegt keine Substanzmehrung vor, wenn das Gebäude lediglich dem technischen Fortschritt entsprechend modernisiert wird und in seiner Funktion unverändert bleibt, z. B. bei

  • Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung, z. B. zur Wärmedämmung
  • Umstellung einer Heizungsanlage von Einzelöfen auf eine Zentralheizung
  • Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters
  • Versetzen von Wänden

Derartige Aufwendungen wirken sich damit sofort in voller Höhe steuerlich aus.

Aber aufgepasst! Das Finanzamt widmet Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die für sich allein betrachtet Erhaltungsaufwendungen darstellen, in Herstellungskosten um, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Diese Betrachtung erfolgt wohnungsbezogen. Die Finanzverwaltung nimmt eine solche wesentliche Verbesserung dann an, wenn durch die Baumaßnahme drei von vier zentrale Ausstattungsmerkmale berührt werden. Dabei handelt es sich um Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und die Fenster.

In der Praxis sind diese Kriterien zumeist unbrauchbar, da andere Bereiche des Gebäudes wie Fassade, Dach, Decken, Wände, Fußböden, Treppen und Türen unberücksichtigt bleiben und diese häufig einen weit höheren Anteil an den Kosten ausmachen als die vom Finanzamt favorisierten Teile. Aufgrund der sehr unterschiedlichen Bauweisen und der vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten von Gebäuden ist die Überprüfung der Ausstattungsmerkmale nach sachgerechten und objektiven Vergleichsmaßstäben durchzuführen. Es ist deshalb empfehlenswert, das Bauvorhaben bereits im Vorfeld mit uns  eingehend zu besprechen, bei größeren Volumen einen Sachverständigen hinzuzuziehen und ausreichend Beweismittel (z. B. Fotos) zur Bestandsaufnahme vor und nach der Baumaßnahme vorzuhalten.

Wird das Gebäude in zeitlicher Nähe zum Erwerb im Ganzen und von Grund auf modernisiert und steigt deshalb im Anschluss die Miete erheblich, sieht das Finanzamt dies im Regelfall ebenfalls als Indiz für eine Hebung des Standards.

Zu beachten ist schließlich, dass Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes immer zu Herstellungskosten führen, wenn diese insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Wird in dieser Zeit mit einer Sanierung in Raten begonnen, können Herstellungskosten auch vorliegen, wenn die 15 %-Grenze zunächst nicht überschritten wird.

Tipp: Schönheitsreparaturen sind stets als Erhaltungsaufwendungen anzusehen und damit sofort steuerlich abziehbar. Es empfiehlt sich daher, derartige Kosten getrennt aufzuzeichnen.

Wir sind Ihre Experten in Sachen Immobilienbesteuerung. Wegen der Einstufung der getätigten Aufwendungen, möglicher Verteilung von größeren Erhaltungsaufwendungen, Besonderheiten bei Maßnahmen im Sinne des Denkmalschutzes und haushaltsnahen Aufwendungen sollten Sie unseren Rat unbedingt rechtzeitig einholen.

Wir beraten Sie gerne!